Acheter ou vendre
Pour profiter pleinement de son immobilier ou pour optimiser son patrimoine
Sans engagement / Gratuite / Strictement confidentielle
Que peut-on
constater ?
– Nous vivons actuellement une révolution démographique inédite avec un allongement de l’espérance de vie qui porte la promesse d’un vieillissement heureux et si possible en bonne santé.
– Autrefois, les enfants pouvaient prendre soin de leurs parents en les accueillant chez eux ; aujourd’hui, même si les enfants le voulaient, ils ne le peuvent plus. Il a fallu en conséquence repenser notre modèle de société, s’adapter pour protéger les ainés tant l’espérance de vie a considérablement augmenté, créant et multipliant les dépendances.
– Les revenus des seniors diminuent de manière régulière, ceci étant dû à la baisse relative des pensions de retraite et à l’augmentation des charges, ce qui entraîne des besoins supplémentaires en trésorerie.
Comment situer l’IMMOBILIER dans ce monde en pleine mutation ?
Jusqu’à maintenant, lorsqu’un client, s’interrogeant sur ses désirs et son avenir, consulte un professionnel de l’immobilier, ce dernier lui suggère seulement de vendre ou d’acheter un bien. Cette proposition, qui entraîne un transfert immédiat de propriété et de jouissance, répond-elle vraiment aux besoins réels de ce client ?
Prenons le cas d’un client senior face à une ou plusieurs des problématiques suivantes :
Il n’est pas désireux de quitter son logement alors qu’il doit faire face à des problèmes de trésorerie ; il cherche une autre solution qui lui permettrait de rester chez lui jusqu’à la fin de sa vie et continuer à être près de ses amis et de ses centres d’intérêt ; il aimerait sans doute également avoir la possibilité de faire des travaux de confort ou encore d’aider ses enfants et petits-enfants.
En fait, ce sénior, qui ne peut envisager un emprunt bancaire, peut désirer tout simplement percevoir un petit capital pour mieux vivre chez lui en toute tranquillité.
Une vente sèche de son logement répond-elle à ses objectifs ? Assurément NON
Jusqu’à présent, certains professionnels de l’immobilier préconisaient au mieux comme solution une vente en viager occupé. Chacun en a entendu parler mais de quoi s’agit-il ?
Le vendeur (appelé crédirentier) cède son bien à un acheteur (appelé débirentier) moyennant le versement le jour de la signature de l’acte d’une somme (appelée bouquet), le plus souvent entre 20 et 40 % de la valeur vénale. Par ailleurs, l’acquéreur prend l’engagement de payer en complément une petite somme chaque mois (appelée rente) pendant toute la vie du vendeur. Ce mode d’acquisition peut apparaître comme une solution adaptée pour vendeur et acquéreur ; schématisons ce type de contrat :
· Le vendeur senior perçoit un capital modeste immédiatement et un petit revenu mensuel sa vie durant, ce qui répond positivement à ses besoins puisque ce contrat lui procure une amélioration de son train de vie tout en lui permettant de continuer à habiter le bien qu’il occupe jusqu’à son décès.
· L’acquéreur bénéficie d’une décote sur le prix en raison de l’occupation du bien réservée par le vendeur ; pour lui c’est une véritable opportunité d’investissement puisque le paiement est principalement étalé dans le temps et que le vendeur s’est substitué à la banque.
Toutefois, cette solution de vente en viager est perçue comme « vieillotte », pour ne pas dire amorale, pour plusieurs raisons :
· II existe un premier aléa dans la mesure où le contrat est lié à la durée de vie du vendeur et, en conséquence, l’acquéreur ne sait pas à l’avance ce qu’il va réellement payer. Rappelons l’adage sur l’aléa du viager : chance de gain et risque de perte.
· Pour le plus grand nombre, le viager est perçu comme un contrat ayant pour effet de déshériter les enfants.
Ce type de contrat présente également des risques :
· Il est arrivé que certains professionnels ne pratiquant pas le viager fassent un calcul erroné, soit du montant de la rente, soit de la valeur du Droit d’Usage et d’Habitation réservé par le vendeur, ce qui est susceptible d’entraîner une annulation de la vente pour absence d’aléa ou absence de prix réel et sérieux.
· Et surtout, une difficulté de taille peut survenir en cas de défaillance de l’acquéreur dans le paiement de la rente dans la mesure où le vendeur sera alors contraint de diligenter une procédure pour récupérer son bien dont la mise en œuvre peut être suspendue en cas de faillite personnelle, redressement ou liquidation judiciaire de l’acquéreur (danger si l’acquéreur est une société).
L'IMMOBILIER peut-il rester IMMOBILE ?
Peut-on envisager une autre solution que le vente en viager ? Pourquoi ne pas rechercher une mobilité du patrimoine pour satisfaire les besoins du consommateur ?
Certains conseils en immobilier ont constaté que les familles souffrent de l’inertie d’un patrimoine immobilier qui les ruine mais qui représente aussi leur plus grande richesse en leur donnant l’opportunité de vivre mieux et de vieillir sereinement.
C’est pourquoi il a été mis en place ce qu’on appelle la MONETARISATION du patrimoine immobilier, c’est-à-dire la transformation en liquidités d’une partie de la valeur de son patrimoine tout en restant chez soi, solution qui répond aux besoins du consommateur senior et qui offre un meilleur traitement aux nombreuses préoccupations liées essentiellement à l’allongement de la durée de vie.
Chacun sait que le Code Civil stipule que le droit de propriété comprend, d’une part l’usus et le fructus (le droit d’habiter le bien ou d’en tirer des revenus) et l’abusus (le droit d’en disposer).
Pour répondre vraiment aux besoins du senior, il est proposé par IMMOBILIER OPTIMISE deux types de contrat :
1 / la vente en pleine propriété d’un bien grevé d’un droit d’usage et d’habitation (ce qu’on appelle le D.U.H. ) durant la vie du vendeur.
2 / la vente de la nue-propriété du bien, le vendeur conservant alors l’usufruit, soit viager, soit pour une période déterminée.
Ces deux contrats de vente sont proches du viager mais répondent davantage aux vœux des clients soucieux de ne pas contracter sous un angle morbide ;
Par ailleurs, le D.U.H. étant considéré comme un usufruit restreint, il est nécessaire de faire une distinction entre ces deux contrats pour savoir ce qui convient le mieux au client.
Ressemblances :
· Le prix de vente représente la différence entre la valeur vénale libre du bien et la valeur d’occupation (calculée selon âge et sexe du ou des vendeurs, taux de rendement locatif…)
· Pas de rente viagère et donc pas de risque de non-paiement. Dès le départ, le vendeur sait ce qu’il touche et l’acquéreur sait ce qu’il va payer.
· La date d’entrée en jouissance (libération des lieux par décès) est la seule incertitude ; si l’usufruit est temporaire, c’est la date d’échéance prévue (plus d’aléa).
Différences :
· Le Droit d’Usage et d’ habitation est un droit personnel d’habiter alors que l’usufruit est un droit réel permettant de louer le bien.
· La taxe foncière et les gros travaux sont à la charge de l’acquéreur en cas de D.U.H., alors que la taxe foncière est supportée par le vendeur en cas d’usufruit, les gros travaux faisant l’objet d’une convention entre les parties.
Un tableau peut être consulté plus loin pour bien examiner les différences entre Viager occupé, vente avec réserve D.U.H. et vente avec réserve d’Usufruit.
IMMOBILIER OPTIMISE est un cabinet spécialisé en Transactions Immobilières en Démembrement de Propriété.
Notre équipe est animée par Jean-Marie Pannetier dont l’expérience est la suivante :
· Après des études universitaires en Faculté de Droit à Rennes, deux spécialisations :
-diplôme d’études supérieures spécialisées en Droit des Affaires (université de Toulouse)
-diplôme d’université en Gestion de Patrimoine (université de Clermont-Ferrand)
· Expérience professionnelle : Notaire durant 35 ans et notamment à NICE de 1994 à 2017
Traitement de tous dossiers relatifs au règlement de successions, ventes immobilières , promotion
et copropriété, et en général tout ce qui se rapporte au Droit de la Famille, au Droit Immobilier et à la Gestion de Patrimoine.
Ayant durant son exercice de Notaire une solide expérience en matière de vente en viager, Jean-Marie PANNETIER s’est par la suite spécialisé en Démembrement de Propriété.
Si vous possédez un bien immobilier que vous envisagez éventuellement vendre, IMMOBILIER OPTIMISE est là pour répondre à vos interrogations :
Comment trouver une solution pour améliorer votre train de vie tout en restant chez vous ?
Pourquoi ne pas profiter d’une vente pour aider vos proches et/ou mieux organiser votre succession ? etc…
Si vous êtes désireux de devenir propriétaire d’un bien immobilier dans des conditions financières avantageuses, IMMOBILIER OPTIMISE est également là pour vous guider dans l’achat d’un bien en nue-propriété afin de profiter d’une vraie opportunité économique dans la mesure où vous n’exigez pas un revenu immédiat.
Ce type d’opération immobilière nécessite un certain savoir-faire puisqu’il est demandé une véritable expertise en matière financière et juridique afin d’apporter sécurité au contrat et favoriser l’accompagnement humain.
En contactant IMMOBILIER OPTIMISE, vous trouverez le professionnel qui vous écoutera et qui vous conseillera la meilleure stratégie à adopter après avoir réalisé pour vous une étude personnalisée, ce qui veut dire :
– identifier les attentes du consommateur vendeur ou acquéreur, c’est-à-dire déterminer son profil et surtout ses besoins,
– décider avec lui des objectifs à atteindre,
– faire une estimation rigoureuse du bien à vendre ou à acquérir,
– bien expliquer au client les rouages de l’opération envisagée en totale transparence,
– maitriser la négociation par une sélection d’acquéreurs solvables,
– sécuriser la transaction au moment de signer l’avant-contrat et la vente définitive.
Pour des raisons d’efficacité, notre cabinet limite son activité à la région PACA et la région parisienne.
De manière volontaire, il n’est pas publié d’offres de vente pour une plus grande confidentialité.
Pour votre information, il vous est seulement donné connaissances d’affaires réalisées récemment.
Dans très belle résidence, plein centre ville à la limite du carré d’or et du quartier des musiciens. Proximité mer et commerces divers.
Surface habitable 31m² + terrasse 8m² + cave
Etage élevé , exposé sud
Expertisé : 245 000 €
Vendu occupé par femme 76 ans
Prix de vente : 135 000 €
Dans un quartier semi-résidentiel calme, belle villa en parfaite état, très agréable sur terrain de 690m².
Surface habitable : 132m² + garage intérieur + dépendances
Terrasse extérieur, piscine, solarium
Expertisée : 790 000 €
Vendue occupée par couple H 85 ans et F 79 ans
Prix de vente : 400 000 €
Quartier résidentiel du Cap d’Antibes.
Dans belle résidence avec gardien, proche de la mer.
Appartement avec prestations très luxueuses.
Surface habitable : 100m² + garage intérieur
Expertisée : 900 000 €
Vendue occupée par couple H 79 ans et F 82 ans
Prix de vente : 560 000 €
Dans immeuble Art Deco, plein centre ville à la limite du carré d’or et du quartier des musiciens.
Proximité de la mer, des commerces divers, de la zone piétonne et du tramway.
Surface habitable 69m² + terrasse 4m² + cave
Etage élevé : traversant – Prestations très luxueuses
Expertisé : 470 000 €
Vendu occupé par femme 81 ans
Prix de vente : 290 000 €
Dans belle résidence, quartier calme,
Superbe appartement ayant une très jolie vue sur la baie de Cannes
Surface habitable : 98m² + terrasse 50m² + jouissance d’un jardin privatif 150m²
Expertisé : 950 000 €
Vendu occupé par couple H 78 ans et F 76 ans
Prix de vente : 520 000 €
Dans résidence de qualité, quartier du Bas Suquet, environnement animé.
Appartement traversant avec vue exceptionnelle sur la baie de Cannes (première ligne)
Surface habitable : 56m² + terrasse 15m²
Expertisé : 620 000 €
Vendu occupé par couple H 77 ans et F 76 ans
Prix de vente : 330 000 €
Acheter ou vendre
Owning a home is a keystone of wealth… both financial affluence and emotional security.
Suze Orman