Usufruit ou droit d’usage et d’habitation : ce qui change au quotidien

La différence en bref : l'usufruit vous permet d'habiter votre logement ou de le louer pour en percevoir les loyers. Le droit d'usage et d'habitation (DUH) vous permet seulement de l'habiter, avec votre famille, sans pouvoir le louer ni le céder. Le premier offre plus de liberté, le second se limite à l'occupation personnelle.

Vous envisagez de vendre votre logement tout en continuant à y vivre ? Deux droits peuvent vous le permettre : l'usufruit et le droit d'usage et d'habitation. Sur le papier, ils se ressemblent. Au quotidien, ils n'accordent pas les mêmes libertés.

La principale différence apparaît si vous souhaitez un jour louer votre logement ou en tirer des revenus. Mais d'autres points comptent aussi : l'accueil de vos proches, le paiement des charges, les travaux, un départ en résidence seniors ou la durée de vos droits.

Voici ce qui change concrètement, situation par situation.

1. Usufruit et droit d'usage et d'habitation : quelles différences ?

L'usufruit : habiter ou louer le logement

L'usufruit est le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, à charge d'en conserver la substance (article 578 du Code civil). Concrètement, l'usufruitier peut :

• habiter le logement ;
• le mettre en location et encaisser les loyers ;
• le laisser à disposition d'un proche.

En contrepartie, il doit entretenir le bien et le restituer en bon état.

Le DUH : un droit centré sur l'occupation personnelle

Le droit d'usage et d'habitation est une version plus restreinte de l'usufruit. Il permet d'occuper le logement pour soi et sa famille, dans la limite de leurs besoins (articles 625 à 636 du Code civil).

C'est un droit strictement personnel : il ne peut être ni loué ni cédé.

Pourquoi cette distinction compte dans une vente immobilière

Lors d'une vente avec réserve de droits, le vendeur choisit le droit qu'il conserve :

• la vente avec réserve d'usufruit, qui préserve la possibilité de louer ;
• la vente avec réserve de DUH, limitée à l'occupation du logement.

Ce choix influence aussi le prix : un DUH étant plus limité qu'un usufruit, la valeur des droits vendus peut être plus élevée, selon les conditions de l'opération. Pour le détail des mécanismes, vous pouvez comprendre la vente avec réserve d'usufruit sur notre page dédiée.

La différence en une phrase : avec l'usufruit, vous pouvez vivre chez vous ou louer ; avec le DUH, vous pouvez seulement vivre chez vous.

2. Habiter le logement et accueillir ses proches : ce qui change

Peut-on continuer à vivre chez soi ?

Oui, dans les deux cas. L'usufruit comme le DUH vous permettent de rester dans votre logement, généralement jusqu'à votre décès lorsque le droit est viager.

L'acte peut aussi prévoir un droit temporaire, d'une durée fixée, par exemple quinze ou vingt ans.

Peut-on héberger son conjoint, ses enfants ou un proche ?

Avec l'usufruit, vous accueillez librement qui vous voulez, puisque vous disposez du logement comme un propriétaire, sans pouvoir le détruire ou en changer la destination.

Avec le DUH, la loi vous autorise à demeurer dans le logement avec votre famille (article 632 du Code civil). L'hébergement de votre conjoint ou d'un enfant est donc possible. En revanche, l'occupation doit rester liée à vos besoins et à ceux de votre famille. Mettre le logement à disposition d'un tiers, sans y vivre vous-même, sortirait de ce cadre.

Peut-on utiliser tout le logement ?

Avec l'usufruit, oui. Avec le DUH, la loi limite en principe le droit à ce qui est nécessaire à l'habitation du titulaire et de sa famille (article 633 du Code civil).

En pratique, l'acte de vente prévoit le plus souvent que le DUH porte sur l'ensemble du logement, avec ses annexes : cave, garage, jardin. Vérifiez précisément l'étendue du droit décrite dans l'acte.

Exemple : Monique, 72 ans, a vendu la nue-propriété de sa maison avec réserve de DUH. Sa petite-fille, étudiante, vit chez elle pendant l'année scolaire. Cette situation est compatible avec son droit, car Monique continue d'habiter la maison avec un membre de sa famille.

3. Louer son logement : la différence décisive entre usufruit et DUH

Avec l'usufruit, la location est en principe possible

L'usufruitier peut louer le logement et percevoir les loyers (article 595 du Code civil). Il signe lui-même le bail d'habitation.

Quelques limites existent :

• un bail commercial, artisanal ou rural nécessite l'accord du nu-propriétaire ;
• un bail de plus de neuf ans n'est opposable au nu-propriétaire que dans certaines limites, une fois l'usufruit éteint.

Les loyers perçus sont imposables au nom de l'usufruitier.

Avec le DUH, la location est en principe interdite

Le droit d'habitation ne peut être ni cédé ni loué (article 634 du Code civil). Vous ne pouvez donc pas mettre le logement en location, même partiellement, ni le confier à un tiers contre rémunération.

Une location consentie malgré tout exposerait le titulaire à un litige avec le nu-propriétaire, voire à la perte de son droit.

Les exceptions à connaître

La loi prévoit une exception particulière pour le conjoint survivant titulaire du droit viager au logement (article 764 du Code civil). Lorsque le logement n'est plus adapté à ses besoins, il peut le louer, à usage autre que commercial ou agricole, pour financer ses nouvelles conditions d'hébergement.

Attention : cette exception est propre au conjoint survivant. Elle ne s'applique pas au DUH réservé lors d'une vente en nue-propriété.

Exemple : Gérard, 78 ans, souhaite rejoindre ses enfants à Lyon et louer son appartement de Nice pour compléter ses revenus. Avec un usufruit, c'est possible. Avec un DUH, il ne peut pas louer : il devra laisser le logement vide ou négocier une sortie avec le nu-propriétaire.

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Comprendre les solutions de vente

4. Taxe foncière, charges et travaux : qui paie quoi ?

La répartition des charges en présence d'un usufruit

L'usufruitier supporte les charges annuelles du bien, notamment la taxe foncière, établie à son nom (article 608 du Code civil). Il paie aussi les charges courantes de copropriété et les dépenses d'entretien.

Le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations, sauf si elles résultent d'un défaut d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit (article 605 du Code civil).

Les obligations liées au DUH

Le Code civil prévoit que le titulaire d'un DUH qui occupe la totalité du logement assume, comme l'usufruitier, les réparations d'entretien et le paiement des contributions (article 635 du Code civil).

Sur le plan fiscal, la taxe foncière est en principe établie au nom du propriétaire, c'est-à-dire du nu-propriétaire. L'acte peut toutefois prévoir que l'occupant la lui rembourse, ou au contraire que l'acquéreur la conserve à sa charge.

Il faut donc distinguer :

• la personne qui reçoit l'avis d'imposition ;
• la personne qui supporte finalement la dépense, selon l'acte.

Les gros travaux et les réparations courantes

Ces règles constituent un point de départ. Les charges dépendent également des clauses de votre acte : lisez-les attentivement avant de signer.

5. Que se passe-t-il si vous quittez définitivement votre logement ?

Avec l'usufruit, une possibilité de mise en location

Vous partez en résidence seniors ou en établissement médicalisé ? Avec un usufruit, vous pouvez louer le logement et utiliser les loyers pour financer votre nouvel hébergement.

Vous pouvez aussi vendre votre usufruit au nu-propriétaire, ou vendre le bien en pleine propriété avec lui et vous partager le prix.

Avec le DUH, une liberté plus limitée

Le titulaire d'un DUH conventionnel ne peut pas mettre le bien en location. S'il quitte le logement, plusieurs options s'offrent à lui :

• le laisser inoccupé, tout en continuant à assumer les charges prévues à l'acte ;
• renoncer à son droit, gratuitement ou contre une indemnité négociée avec le nu-propriétaire ;
• appliquer une clause prévue à l'acte pour ce cas précis, si elle existe.

Une renonciation se formalise devant notaire. Elle met fin définitivement à votre droit d'occupation.

Anticiper cette situation avant de signer

Scénario : à 75 ans, vous vendez la nue-propriété de votre appartement avec réserve de DUH. À 84 ans, votre état de santé impose une entrée en établissement. Le logement reste vide, vous ne pouvez pas le louer, et vos ressources doivent couvrir le coût de l'établissement.

Pour éviter cette impasse, examinez avant la signature :

• la durée du droit : viagère ou temporaire ;
• l'existence d'une clause de départ ou de renonciation indemnisée ;
• le sort des charges si le logement n'est plus occupé.

6. Peut-on céder ses droits ou les transmettre ?

La possibilité de céder un usufruit

L'usufruitier peut vendre ou donner son usufruit (article 595 du Code civil). L'acquéreur ne reçoit pas pour autant un droit nouveau : l'usufruit cédé prend fin à la même date que s'il était resté entre les mains du vendeur, c'est-à-dire au décès de ce dernier pour un usufruit viager.

En pratique, l'acquéreur le plus fréquent est le nu-propriétaire, qui retrouve ainsi la pleine propriété.

Le caractère personnel et incessible du DUH

Le DUH ne peut être ni vendu, ni donné, ni loué (articles 631 et 634 du Code civil). Il est attaché à la personne de son titulaire. La seule sortie possible est la renonciation au profit du nu-propriétaire.

Que deviennent les droits au décès ?

Un usufruit ou un DUH viager s'éteint au décès de son titulaire. Il ne se transmet pas à ses héritiers. Le nu-propriétaire retrouve alors la pleine propriété. Les conséquences fiscales doivent être vérifiées selon la situation et les règles applicables.

L'acte peut toutefois prévoir une réversion : au décès du premier titulaire, le droit se poursuit au profit du conjoint survivant.

7. Usufruit ou DUH : quelle solution choisir selon votre projet ?

Vous souhaitez rester dans votre logement sans le louer

Vous êtes attaché à votre domicile et n'envisagez pas de le louer ? Le DUH peut correspondre à votre projet. Il vous assure de rester chez vous, avec votre famille, tout en obtenant un prix de vente généralement plus élevé.

Vous souhaitez conserver la possibilité de louer

Vous hésitez sur votre avenir, ou vous pourriez rejoindre vos enfants dans quelques années ? L'usufruit vous laisse plus de liberté : vous pourrez louer le logement et percevoir des revenus si vous le quittez.

Vous envisagez de vendre pour obtenir un capital

La nature du droit conservé influence le prix. Les valeurs fiscales ne fixent pas le prix de vente : le prix commercial repose sur une analyse économique propre à chaque opération. L'évaluation fiscale et ses conséquences doivent être vérifiées avec le notaire.

Exemple indicatif — évaluation fiscale, et non estimation du prix de vente : pour un bien de 400 000 € et un vendeur de 75 ans, l'usufruit viager est évalué fiscalement à 30 %, soit 120 000 €. Le DUH est évalué à 60 % de cette valeur fiscale de l'usufruit (article 762 bis du Code général des impôts), soit 18 % de la valeur du bien : 72 000 €.

Par différence, la valeur fiscale des droits vendus serait de 280 000 € avec une réserve d'usufruit, contre 328 000 € avec une réserve de DUH.

Ces montants ne constituent ni une offre ni une estimation commerciale. Le prix réel dépend de l'analyse économique du bien et des conditions de l'opération. L'application des règles fiscales à votre situation doit être confirmée par le notaire.

Pourquoi une analyse personnalisée reste indispensable

Avant de choisir, examinez vos projets à long terme. Quatre questions peuvent vous guider :

1. Pourriez-vous quitter votre logement dans les dix ou quinze prochaines années ?
2. Souhaitez-vous pouvoir en tirer des revenus locatifs ?
3. Quel capital vous est nécessaire aujourd'hui ?
4. Quelles charges et quels travaux êtes-vous prêt à assumer ?

Si vous répondez oui aux deux premières questions, l'usufruit mérite d'être étudié. Si votre priorité est de rester chez vous et d'obtenir le capital le plus élevé possible, le DUH peut être plus adapté.

Tableau comparatif : usufruit ou droit d'usage et d'habitation

Ce tableau résume les différences entre usufruit et droit d'usage et d'habitation dans une vente en nue-propriété. Il présente les règles générales du Code civil. Votre acte peut les aménager, notamment pour les charges et les travaux.

Le choix ne se résume pas à une colonne plus favorable que l'autre. L'usufruit n'est pas toujours préférable : il offre plus de liberté, mais réduit le capital perçu. Le DUH ne coûte pas forcément moins cher au quotidien : tout dépend des clauses de l'acte.

Usufruit ou droit d'usage et d'habitation : quelle solution pour votre situation ?

Chaque projet immobilier est différent. Faites étudier les droits que vous souhaitez conserver et les conséquences financières de votre choix.

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Questions fréquentes

Quelle est la principale différence entre usufruit et droit d'usage et d'habitation ?

L'usufruit permet d'occuper le bien ou de le louer pour percevoir des loyers. Le droit d'usage et d'habitation permet seulement de l'habiter, avec sa famille, sans pouvoir le louer ni le céder, sauf exception légale particulière.

Peut-on louer un logement avec un droit d'usage et d'habitation ?

En principe, non. Le droit d'habitation est personnel et ne peut pas être loué. Seul le conjoint survivant titulaire du droit viager au logement peut, dans certains cas, le louer lorsque le logement n'est plus adapté à ses besoins.

Qui paie la taxe foncière avec un usufruit ou un DUH ?

Avec un usufruit, la taxe foncière est établie au nom de l'usufruitier. Avec un DUH, elle est en principe établie au nom du nu-propriétaire. L'acte peut prévoir une autre répartition de la dépense entre les parties.

Peut-on héberger ses enfants avec un droit d'usage et d'habitation ?

Oui. La loi autorise le titulaire à vivre dans le logement avec sa famille. L'étendue exacte du droit dépend toutefois de l'acte. Vérifiez les conditions particulières prévues lors de la vente.

Quel droit choisir pour vendre son logement tout en continuant à y vivre ?

Le choix dépend de votre souhait de louer un jour le logement, des charges que vous acceptez, de vos besoins financiers et de vos projets de vie. Une analyse personnalisée est recommandée avant toute décision.

Conclusion

Usufruit et droit d'usage et d'habitation vous permettent tous deux de rester chez vous après une vente en nue-propriété. Leur différence se joue sur votre liberté future : louer, céder, organiser un départ.

Le bon choix dépend avant tout de vos besoins, aujourd'hui et dans dix ans. Avant de signer, faites étudier votre situation pour vendre votre bien en nue-propriété dans les meilleures conditions, et découvrez nos solutions de vente avec usufruit ou DUH.

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Sources

• Notaires de France — Comprendre l'usufruit
• Légifrance — Code civil, articles 625 à 636
• Service Public — En quoi consiste l'usufruit ?